Wenn was besser werden soll – muss es sich ändern
Das Upside Down Town Hotel Neue Post https://new.neuepost.at/de
Sehr verehrte Dame, sehr geehrter Herr
Liebe Freundin des Hotels Neue Post (Freunde sind mitgemeint)
Vorab
Die (nun) professionell berechneten BK 2025 sind fertig
Kalkuliert für Ihren Nutzungszeitraum laut RCI–Kalender und einer angepassten Kategorie.
Ihre neuen Betriebskosten 2025 Siehe Club Beiträge:
Erklärung kurz
Das aktuelle Gebäude ist technisch am Ende, eine Investition in Millionenhöhe in die Substanz war notwendig.
U-Berater haben eine bessere Methode der Hotelbetreibung empfohlen und entsprechende Konzepte ausgearbeitet. Der Dafür notwendige Investitionsbedarf übersteigt 7 Mill €. Das machte einen neuen Finanzierungsansatz notwendig. Defacto ein Gesellschafter der HNP GmbH hat alle Anteile übernommen und bringt die Finanzierung, er ist nun Alleineigentümer der Hotel Neue Post Erwerb- und BetriebsgmbH und damit Eigentümer des Hotels.
Das neu entwickelte Konzept wird baulich (2023 – 2024) und organisatorisch umgesetzt.
Die aktuellen touristischen Preise spiegeln das bereits wider. Die (Betriebs)Kostenrechnung für „TimeShare“ wurden auf Basis Auslastung neu berechnet. Eine Alternative zu fixen (TimeShare) Wochen Preisen (Betriebskosten pro Kalenderwoche je Auslastung unterschiedlich)
– > hohe Rabatte auf Hotelangebot anstatt Betriebskosten
– wird angeboten.
Damit sollten die Erträge für eine wirtschaftliche Betriebsführung des Hotels und damit Ihre Nutzungsmöglichkeit für zumindest weitere 20 Jahre gesichert sein.
Erklärung ausführlich: (Vorsicht – umfangreich)
Die Infrastruktur des Hauses (Brandschutz, Energieversorgung, Heizung) war nicht mehr zeitgemäß und entsprach vor allem nicht mehr den gesetzlichen Auflagen. Eine Investition in die Infrastruktur in Millionenhöhe war (dringend) notwendig. Um die touristische Vermarktung, deren Erträge dies und auch unsere günstigen Nutzungsmöglichkeiten als stille Gesellschafter (ich bin nun auch wieder einer) ermöglichen, auch weiterhin wirtschaftlich sicherstellen zu können, war eine massive Konzeptänderung angesagt, die auch einige Millionen kostet. Diese Notwendigkeit und das nun realisierte Konzept ist das Ergebnis einer langen und ausführlichen (und teuren) Beratung von diverser Branchenspezialisten. Das Ergebnis wird ab Dezember zum Bestaunen vorliegen.
Über die technische Notwendigkeit und die Gründe des aktuellen (massiven) Umbau – siehe meine vorigen Veröffentlichungen bzw,. die diversen Infos auf den HNP-Clubseiten im Internet.
Begriffserklärung:
- TimeShare bzw TimeShare Woche – hat keinerlei rechtliche Bewandtnis oder Bezug zum alten TSH Verein, wird nur intern verwendet, damit WIR (Sie und ich) wissen, wovon wir reden.
- Niemand hat ein bestimmtes Zimmer gekauft – auch nicht im TSH Verein,
es war eine Kategorie WIE Zimmer xxx - Niemand hat ein TimeShare (eine Woche etc.) bei der Hotel Neue Post Erwerb- und BetriebsgmbH erworben.
- Der HNP Club ist kein Verein, sondern nur die interne Bezeichnung der stillen Gesellschaft der Hotel Neue Post Erwerb- und BetriebsgmbH.
Wir haben absolut NICHTS mit dem TSH Ferienclub Hotel Neue Post (Verein), bei dem Sie TimeShare Wochen gekauft haben, zu tun. - Sie sind stiller Gesellschafter der Hotel Neue Post Erwerb- und BetriebsgmbH und haben damit ein Wohnrecht zu günstigen Konditionen die in den allgemeine Nutzungsbedingungen festgehalten sind
- Der Buchwert der stillen Gesellschaft beträgt einen Euro.
- TS-Wochenkosten = TS-Betriebskosten – HNP Clubbeitrag – : beinhalten neben den klassischen Kosten (Energie, Wasser, Kanal) auch Verwaltung und Instandhaltung. Die Kalkulation basierte in der Vergangenheit von (mittlerweile unrealistischen) 52 Öffnungswochen
Der wirtschaftliche Hintergrund
Die in den ersten 35 Jahren der Geschichte des Time Shares im Hotel Neue Post angewandte Methode die jährlichen Betriebskosten des Hotels auf 52 Kalenderwochen aufzuteilen wurde als nicht zielführend bzw. als unfair festgestellt. Ersten fallen die BKs nicht gleichmäßig an und zweitens muss eine Kostenträgerrechnung (= wer trägt die Kosten) die Saisonalität und Auslastung berücksichtigen d.h. welche (Kalender)woche wird wie mit Kosten belastet. Bislang habe ich das versucht mit dem Punktesystem auszugleichen, das hab bei vielen für mehr Verwirrung und Aufwand gesorgt, als es dienlich war. In den Jahren meiner Gf (seit 1997) sind weit mehr als 10 Mill € in das Hotel, in Renovierung, Instandhaltung, Modernisierung und Erweiterung investiert worden. Alle seit 1997 erzielten Erträge wurden reinvestiert bzw. durch entsprechend geringe „Betriebskosten“ an die stillen Gesellschafter weitergegeben. Somit waren die jährlichen Ergebnisse vor Steuern meist mit einer kleinen schwarzen Null nahezu ausgeglichen. Die HNPGmbH Bilanz weist seit 2007, durch die hohen Investitionen/Abschreibungen nach wie vor ein negatives Eigenkapital aus. Dies war einerseits durch genügsame Investoren (es wurden NIE Gewinne ausgeschüttet, alle Erträge wurden zu 100% in die Substanz reinvestiert) andererseits durch die vorrangige, touristische Vermarktung und natürlich durch strenges Kostenbewusstsein möglich. Dieses Kostenbewusstsein hat uns auch seit 2017 zu immer längeren Schließungszeiten gezwungen. Wenn die Mitarbeiter in einem Hotel (wie unserem) längere Zeit in der Überzahl sind, schaut die Ertragslage schlecht aus.
In Zukunft wird die Neue Post in etwa 300 Tage im Jahr in Betrieb sein, entsprechend begrenzt sind die Nutzungsmöglichkeit der TS-Wochen.
Das Neue Betriebskonzept und natürlich die aktuellen Kostensituationen (Sicherheitsauflagen, Energiekosten, Personal) haben eine massive „Preisanpassung“ aller touristischen Produkte erfordert – sprich: alles ist massiv teurer geworden – das ist generell so und in allen Medien nachzulesen.
Diese Kostensituation, die neue Zimmerstruktur und die nun auslastungsbasierte Umlegung der Betriebskosten auf die einzelnen Wochen-Nutzungen haben deutliche Auswirkungen auf die Clubbeiträge 2025.
Diese spiegeln nun einerseits die Auslastung nieder, was bislang in der Punktebewertung erkennbar war, andererseits auch die neue Zimmerstruktur. Von den ursprünglichen TSH Zimmern gibt es kein einziges mehr.
Sicherheitshalber eine Wiederholung : NEIN – Niemand hat ein bestimmtes Zimmer gekauft, – siehe Begriffserklärung weiter oben
Die aktuelle Geschäftsführung der HNP GmbH, eine von den dreien ist meine Tochter Nadia, möchte die Nutzugsmöglichkeiten für Club-Mitglieder steigern und die Buchungsmöglichkeiten vereinfachen. Dies soll mit einem kräftigen Rabatt auf den Hotelpreis und auch für die Verpflegung realisiert werden.
Die Berechnung des dynamischen Hotelpreises (Revenue Management) der HNP wurde von einem genialen Mathematiker, den es per Zufall in die Hotellerie verschlagen hat, entwickelt. Die dahinter stehenden Algorithmen – die ich zufällig gut kennen – ergeben für die klassische TimeShare Wochen Nutzung: = FIX-Buchung einer Woche ein Jahr vor dem Nutzungszeitpunkt, bei einem Rabattsatz von 35% – genau genommen, einen günstigeren Preis als die fixen Betriebskosten (2025 – d.h. neu kalkuliert). Darüber hinaus gelten die 35% für alle Buchungsarten, inkl Verpflegung.
Ja – es ist (teilweise kräftig) teurer als bisher! Dafür ist aber auch das Hotelangebot stark erweitert worden und Sie können ein neu renoviertes, im Wellnessbereich stark erweitert und verbessertes, mit einem völlig neuem, hochqualitativen Gastronomiekonzept ausgestattetem, ein auf den Kopf gestelltes
Upside Down Town Hotel Neue Post
genießen.
Das ist ein Angebot – keine Verpflichtung zu irgendwas, keine jährlich fixen Kosten mehr, keine Punkteverwaltung mehr; wenn Sie nicht kommen/nicht buchen, fallen keine Kosten an.
Das Angebot gilt wie gehabt: ausschließlich für die Club-Mitglieder und deren Kernfamilie (Kinder)-
Für 2025 gibt es noch eine Übergangsvariante, die auch den Verbrauch an Punkten ermöglicht.
Sie können ab 2026, völlig unabhängig von Wochenbeschränkungen, Betriebskosten-Vorauszahlungen ect, ganz normal ein beliebiges Hotelzimmer / Hotelangebot der Neuen Post buchen, Online-Bucher bekommen dafür einen eigenen, individuellen Buchungscode und greifen damit auf einen eigenen Preisbereich zu, der in etwa 35% unter dem „Normalpreis“ der Neuen Post liegt.
„Normalpreis“ ist deswegen gesondert formatiert, weil es den in einem Yieldmanagement nicht gibt. Basierend auf einem Durschnittspreis pro Kategorie, beeinflussen folgende Parameter den Preis massiv
wann, wie lange vorher und wie fix
Sie ihren Aufenthalt buchen, was eben bei TS Buchungsarten von Vorteil ist.
Bestehende Punkte können noch wie gehabt abgewohnt werden;
für 2025 werden noch Betriebskosten pro Woche und Kategorie angeführt,
für 2026 werden keine mehr vorgeschrieben.
Die neue Hotelführung setzt auf ihr tolles Hotel-Konzept, das so attraktiv geworden ist, dass die angenehmen Betriebskostenvorauszahlungen durch entsprechend frühe (Fix) Reservierungen kompensiert werden.
So eine Fixbuchung können Sie weiterhin im RCI deponieren.
Die Änderungen der Zimmerstruktur / Kategorien sind auf den Clubseiten beschrieben.
Vereinfacht gesagt, in den Doppelzimmern gibt es keine Küchen mehr, dafür wurde die Möglichkeit der Buchung von FS oder AB in die Club- Konditionen (Rabatt!) aufgenommen.
In den Apartments B (2 Zimmer, 4 vollständige Betten) gibt es Kitchenetten,
in den Apartments A im dritten Stock WestTrakt – (2Zimmer, 4 vollständige Betten) neue, große Küchen.
Zimmerbeschreibungen finden Sie im Internet.
Conclusio
Genau betrachtet, es hat sich viel geändert – oder auch nichts.
Das Hotel steht noch, der TimeShare Betrieb geht in sein siebenunddreißigstes Jahr (37: 1988 – 2025), TimeShare war und ist eine sehr wechselhafte Geschichte. Die Betriebskosten sind teurer geworden (was nicht) – dafür ist das – neue – Upside Down Town Hotel Neue Post ein absolutes Top Hotel geworden. Kein Mezzie (öster. für Schnäppchen) aber nach wir vor eine Wohlfühl-Urlaubs-Variante mit einem unschlagbaren Preis/Leistungsverhältnis
– Schauen Sie sich‘s an!
Nach 36 Jahren Hotel Neue Post, davon 27 Jahre als geschäftsführender Gesellschafter, (geplant waren 6 Monate!!) habe ich den Schlüsselbund (Hausmeister) an die nächste Generation vollständig übergeben und werde mich meiner neuen, noch viel wichtigeren Aufgabe widmen: meinen Enkeln das richtige Schifahren beizubringen. Dazu werde ich meine drei TimeShare Wochen in der Neuen Post sicherlich extensiv nutzen – also vielleicht sehen wir uns wieder einmal in Zell .
Liebe Grüße
Harald Bruckner